渋谷区で民泊を運営する場合の準備

渋谷区で民泊を検討してみようと思い立ち、色々と調べてみたのでまとめたいと思います。

はじめに

平成29年6月に「住宅宿泊事業法」が公布され、民泊は住宅宿泊事業として法制化されました。民泊は同法に基づき住宅宿泊事業としての届出が必要となります。

また各市区町村では個別の条例で独自のルールを定めています。では渋谷区ではどうなっているのでしょうか？資料に沿って民泊をやるまでの準備を見ていきましょう。

【参考資料】

渋谷区|住宅宿泊事業（民泊）について
渋谷区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例

まず届出が必要

サイトに
住宅宿泊事業（民泊）を行うためには届出が必要です。無届で宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を行うことは旅館業法違反です。
とあるように条例に沿って区に届けを出す必要があります。

対象となる住宅の制限などもサイトに詳しく借りてありますので、それに沿っている必要があります。

区分所有のマンションの１室を民泊で利用する場合

区分所有のマンションの１室を民泊で利用する場合、マンションの管理規約でも民泊が許可されている必要があります。

これはほとんどのマンションでは許可されていない状況だと思いますので、区分所有のマンションの１室で合法に民泊を運営するのはかなり難しいというのが現状です。

対象不動産の所在地の用途地域による制限

都市計画法で定められた用途地域という、その土地に設定されている土地の用途が制限されている法令があります。都市計画法では、例えば住居専用地域であると大型の店舗は立てられないであるとか、元から細かく制約が設けられています。

【参考】

用途地域による制限

渋谷区の民泊条例では、それに加えて民泊に利用する不動産がどの用途地域に立っているかによって、民泊の実施に制限があります。

渋谷区の場合、以下の地域については一定の要件をクリアしないと民泊営業できる期間に制約が課されます。条例にはこう記載されています。

3 第一項に規定する区域において、次に掲げる期間は、住宅宿泊事業の実施を制限する。
(1)4月5日から7月20日まで
(2)8月29日から10月の第2月曜日の前の週の水曜日まで
(3)10月の第2月曜日の前の週の土曜日から12月25日まで
(4)1月7日から3月25日まで

これだと営業できるのが学校の春夏冬の休み期間とほぼ同等の期間になってしまいます。せっかく民泊を始めてもゲストを迎えられる期間がそれだけだと、あまり収益は見込めなくなってしまいますよね。これは困りました。

制限の対象となっている地域は以下の通りです。

都市計画法で定められた以下の地域
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域及び第2種中高

東京都文教地区建築条例で定める第1種文教地区及び第2種文教地区

どうやら住居系の地域と学校が多くある地域では厳しくなっているということのようです。

回避策は？

回避策は用意されています。回避するためには下記の４つの要件に沿う必要があるようです。

(1)届出住宅の敷地からおおむね半径100メートル以内の区域に自己の生活の本拠として使用する住宅又は住宅宿泊管理業者の営業所若しくは事務所があること。

(2)前号に該当していることを示す地図等の書類及び緊急時における連絡先その他必要な事項を記載した届出書を区に提出していること。

(3)住宅宿泊事業者又は住宅宿泊管理業者が、町会その他地域団体に加入していること。

(4)住宅宿泊事業者又は住宅宿泊管理業者が、届出住宅の周辺地域の住民及び町会に 対し、届出住宅の所在地その他区規則で定める事項について対面による事前周知を実施していること。

(1)については自宅の一部を民泊に利用するかもしくは近所に住んでいる必要があるという解釈になるようです。もしくは近くに営業所がある住宅宿泊管理業者に委託すればOKということのようですが、そういうケースはなかなか稀なのではないかなと思いますので自宅以外の不動産で民泊をやる場合、結構難しい要件かもしれません。

(4)については制限対象地域でない場合でもある下記の条文の厳格化ととることができます。

第6条 住宅宿泊事業を営もうとする者は、住宅宿泊事業を営もうとする住宅の周辺地域の住民及び町会に対し、法第3条第1項の届出をしようとする日の7日前までに、住宅の所在地その他区規則で定める事項について対面又は書面による周知を行わなければな らない。

対面または書面による周知

とあるものが

対面による事前周知

となっています。不動産の周りの住民の方に実際に顔を合わせて伝える必要があるということになり厳しくなっています。

まとめ

渋谷区での民泊は色々と制約はありますが、他の区と比べて寛容な面もありますので、色々と調べてチャレンジしてみてはいかがでしょうか。