[不動産投資] 都心の築古マンション投資って大丈夫？

今回は都心の築古マンションへの投資についてです。

なぜ都心部の一等地に築古マンションが多いのか？

都内のターミナル駅付近では、駅近のとても良い場所に４０年超えの古いマンションが建っているケースが多々あります。それもそのはず、その駅が栄えていった歴史の過程、60~80年代に多数のマンションが立地の良いところから建てられていったからです。

築古マンションの特徴

商業ビルと比べてマンションは建て替えが難しいと言われています。

• 分譲しているため所有権が複雑（住宅ローンを組んでいるケースが多く抵当権なども設定されています）
• 住居用途が多いためその間の生活基盤をどうするかの問題（法律で生活基盤については手厚く保護されています）

それらの理由から、建て替えされるというケースはほとんどなく、今後も築古のマンションは増え続けていくと考えられます。

立地の面で考えると非常に魅力的な物件が多いのも確かです。投資用として考えた場合、都心駅近の物件は客付の面でも有利です。賃料も駅から遠いところよりは高く設定できる傾向になります。

そのように考えると、収益面では悪くないということができます。気になってくるのは資産価値と出口戦略です。

資産価値をどう見るか

これについては、物件次第と言うしかないのではないでしょうか。購入を検討するときに気にしないとならないこととしては、まずは建物の属性として手が加えづらいもの/自分ではどうにもならない物です。

• 立地
• 物件供用部分の設備
• 管理状態
• 修繕の実施状況と今後の計画
• 区分所有部分も含め全体に影響する構造上の制約

などがそれに当たります。

この辺りについてか購入時に不動産屋さんを通じて確認してもらうことが重要です。

その辺が大丈夫な物件であると判断できれば、区分所有部分の設備などはリノベーションを通じて価値をあげるとができますので、設備への追加投資によって資産価値を向上させることができるということもできます。この辺はその物件に対してどのくらいの収益を見込んで取り組むかという計画と合わせて行っていくことになります。

出口戦略は？

出口戦略とは購入後にどのように運用していくかの計画といって良いでしょう。そのまま持ち続けるのか、どこかのタイミングで誰かに売却するのかなどになります。

正直、今後の不動産の市況がどうなるかは誰にもわかりません。個人的には都心部への一極集中傾向は続くと考えていますが、COVID-19の影響がどう出るかは未だわかりません。多分１０年単位で答えが見えてきて、あるところに着地するということになると思います。

個人的には「今後、不動産価格が高騰して、買った価格より高値で売り抜けるという戦略を前提として考えるのは危険」と考えています。その形で計画をたてて、買い増しをしていって破綻してしまったというのが1990年代の不動産バブルの根底の原因でした。これは個人投資家であっても同じことが言えますので、値上がり前提で投資するというのは避けたほうが無難です。

安全圏で考えると、資産価値があってそれが維持できると判断した物件を、ある程度の期間保有して利益を上げていくというのが基本の形になるのではないでしょうか。長く賃料を得られる物件であるかを熟考して購入判断をするというのが正解に近づく道となるのではないでしょうか。

どちらにしろ市況による影響は一定受けますので、周辺不動産の賃料の動向、不動産取引価格の動向は見ておく必要があると言えるでしょう。

まとめ

• 築古のマンションは投資としては客付や単価の意味では魅力的です。
• 物件特有の資産価値を見極めて投資を検討されるのが良いでしょう。
• 区分所有部分の設備に関してはリノベーションで資産価値をあげることも可能です。
• 出口戦略は市況にもよりますので購入後もそれなりにアンテナを貼っておく必要はあります。

トップの動画はカウルさんというアプリやメディアにも取り組まれている、リノベーション系の不動産屋さんの動画です。

築古のマンションの選定基準を紹介されています。検討する際の参考にしてみてください。