オフィス物件探し〜なぜ道玄坂だったのか①

オフィスを探した時の話を書いてみようと思います。

2019年の夏の終わりくらいから自分が代表をしている法人のオフィスを探し始めていました。

自宅を本店にして登記して開業して１年くらい営業していたのですが、いくつかの理由があり検討をし始めていました。

• 創業して１年、まあそれなりに継続していけそうかなと思ったこと
• 有料職業紹介の許可などオフィスが必要な事業を先々やるかもしれないということ
• 自宅が手狭になったこと

みたいな理由でした。

なぜ道玄坂にしたのか？

何で道玄坂にしたのか？という点についても書いてみたいと思います。

まずは単純に自宅から近いところがいいなと思って、恵比寿駅、渋谷駅、原宿駅などの山手線の近場の駅付近で探していました。自転車で行けて最悪歩いて帰れるくらいってイメージです。あとは人に来ていただきやすい場所が良いだろうなということで考えると、お仕事で関係する方々やお取引をさせていただいている会社がその辺りが多かったということもあります。

六本木付近も検討してみたんですが、どうも昔から六本木に対してアウェー感が強く、自分の拠点を構える場所としてはちょっとなという感覚が強く対象から外しました。

選択肢の制限

また別の回で書こうかと思いますが今回賃貸か購入かという論点もあって、今回は購入でという意思決定に至ったので、場所を渋谷駅付近に絞って考えると物件が限定的だったというのもあります。

区分分譲しているオフィスというのもあるにはあるのですが、金額が予算に合わないものが多いのだなということが調べているうちにわかってきました。やはり商用利用を前提とした物件は賃料も高めに設定されているというのもあり、その分物件価格や維持費も全然違うものなんだなということがわかってきました。

そうなると事務所利用が可能な区分分譲のマンションが現実的になるのですが、渋谷付近で自由にオフィス利用して良い物件と言うものは選択肢がないということに気がつきます。

オフィス利用可能なマンションとそうでないマンション

これについては色々と勉強になったのですが、表向きオフィス可となっていてもいろいろな制約があるケースがあるものだということがわかりました。

例えばSOHOであれば可能と言われた物件もありました。うーん「SOHOの定義とは？」ってのが気になるところですが、実際はこれが特に明確には定められていないため、管理組合の理事長判断ということになるケースが大半です。何件か話を聞いたものをまとめるとどうやら「不特定多数の人間が出入りをしない」というのがポイントのようです。

例えば会社のオフィスですと来客などがあったりすると思うのですが、そういうことが日常的に発生する場合はNGとされてしまうようでした。まあ、マンションとして居住用をメインで使われている場合、住人以外の不特定多数の人間が出入りするのが好ましくないというのはよくわかります。

事前に管理組合に確認が必要

この辺りは主にマンションの管理組合でルールが決まっているものなので、オフィス利用でマンションを購入もしくは賃貸される方は事前に管理組合に問い合わせることをお勧めします。買ってしまった後に本来の目的が達成できないとなると取り返しのつかないことになります。その割には手続きや確認のプロセスなどが不明瞭でかつマンションごとに違うというケースが多いので注意が必要だなと思います。

ちなみに起業されて自宅マンションを本店登記している方も多いかと思うのですが、管理組合規約上正式にはNGという物件がほとんどだと思います。自分もやってましたし、多くの方がやられてるとは思うのですが、一応知っておきたい豆知識ですよね。